I. CE ÎNSEAMNĂ ADMINISTRAREA CONDOMINIILOR?

Extras din art. 15 alin. (3) lit. i) art. 20, art. 64 alin. (1) – (4) din Legea 196/2018.

Activitatea de administrare include activităţi de administrare tehnică şi întreţinere a proprietăţii comune, de contabilitate şi de casierie.  Orice alte activităţi de administrare care nu sunt reglementate prin lege sau prin statutul asociaţiei sunt condiţionate de hotărârea adunării generale a asociaţiei de proprietari.

Administrarea condominiului poate fi realizată de către persoane fizice, persoane fizice autorizate, sau persoanejuridice specializate, autorizate conform Legii.  Administratorii sunt angajaţi pe bază de contract individual de muncă sau contract de prestări servicii, cu respectarea prevederilor legale în vigoare.

Fiecare asociaţie de proprietari este obligată să deţină un singur cont bancar În vederea plăţii cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari. datele de identificare ale contului bancar se comunică tuturor proprietarilor prin afişare la avizier, odată cu lista de plată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari. Prin datele de identificare ale contului bancar se înţelege numele titularului contului, banca la care este deschis contul, sucursala şi codul IBAN.

Asociația de proprietari are obligația de a asigura un spaţiu de administrare special amenajat în scopul desfăşurarii serviciului de administrare şi în care pot fi păstrate în siguranţă documentele asociaţiei.

II. OBLIGAȚIILE ADMINISTRATORULUI DE BLOC

III. CINE NU POATE FI ADMINISTRATOR

Extras din art. 46 alin. (6) – (8) din Lege.

• Nu pot fi alese sau numite în funcţie de conducere, administrare ori control din cadrul asociaţiilor de proprietari
• persoanele care au suferit condamnări, în baza unor hotărâri judecătoreşti rămase definitive, pentru infracţiuni de natură economico-financiară;
• Anterior alegerii sau numirii într-o funcţie de conducere, administrare ori control din cadrul asociaţiilor de proprietari, persoanele candidate trebuie să dovedească în adunarea generală respectarea dispozitiei legale mentionate mai sus, pe baza cazierului judiciar eliberat conform prevederilor legale în vigoare şi, în cazul administratorului şi al cenzorului ori, după caz, al membrilor comisiei de cenzori, şi a documentelor care să ateste pregătirea profesională în domeniu;
• Nu au dreptul de a fi alese sau numite în funcţii de conducere, administrare sau control din cadrul asociaţiilor de proprietari persoanele înrudite până la gradul al III-lea cu cei care deja ocupă aceste funcţii.

IV. PRINCIPALELE OBLIGAȚII ȘI ATRIBUȚII ALE ADMINISTRATORULUI

Extras din art. 66 alin. (1) din Lege, administratorul are, în principal, următoarele atribuţii:

a) administrează imobilul, propune şi supraveghează lucrări având ca scop conservarea şi întreţinerea acestuia;

b) supraveghează atât lucrările care privesc administrarea, cât şi personalul angajat;

c) în caz de urgenţă, cu acordul comitetului executiv, iniţiază executarea tuturor lucrărilor necesare protejării imobilului;

d) prestează serviciile prevăzute în contractul de administrare cu responsabilitate şi în mod profesional;

e) execută dispoziţiile prevăzute în hotărârile adunării generale a asociaţiei de proprietari, în conformitate cu prezenta lege, regulamentul condominiului şi conform contractului de administrare;

f) organizează şi conduce contabilitatea în partidă simplă şi activitatea de casierie;

g) gestionează, separat pentru fiecare asociaţie, bunurile materiale şi fondurile băneşti ale asociaţiei, conform hotărârilor adunării generale şi deciziilor comitetului executiv;

h) propune, cel târziu până la sfârşitul perioadei de recalculare a cheltuielilor, bugete anuale şi prognoze pe termen mediu în care trebuie să includă sumele achitate, lucrările de întreţinere şi lucrările de reabilitare şi îmbunătăţire, sumele necesare din fondurile asociaţiei, alte cheltuieli previzibile şi o estimare generală a cheltuielilor asociaţiei de proprietari;

i) efectuează formalităţile necesare în angajarea contractelor cu furnizorii de servicii pentru exploatarea şi întreţinerea condominiului, derularea şi urmărirea realizării acestor contracte;

j) asigură gestionarea condominiului conform hotărârilor adunării generale şi deciziilor comitetului executiv, cu respectarea prevederilor legale în vigoare;

k) are obligaţia prezentării tuturor datelor, documentelor şi informaţilor privind conţinutul şi respectarea contractului de administrare, precum şi a acordurilor de plată în rate a cheltuielilor anuale, a cuantumului prestaţiilor convenite, la solicitarea oricărui proprietar;

l) gestionează, conform hotărârilor adunării generale sau comitetului executiv, fondul de rulment şi fondul de reparaţii constituite la dispoziţia asociaţiei de proprietari, precum şi alte fonduri constituite de către aceasta;

m) calculează, întocmeşte, supune verificării cenzorilor/comisiei de cenzori, supune aprobării comitetului executiv şi afişează la avizier lista lunară a cheltuielilor de întreţinere, întocmită conform reglementărilor în vigoare, în termen de maximum 5 zile de la primirea ultimei facturi de la furnizorii de servicii;

n) întocmeşte lunar şi depune semestrial la compartimentul specializat în sprijinirea şi îndrumarea asociaţiilor de proprietari pe a cărei rază teritorială se află condominiul situaţia soldurilor elementelor de activ şi pasiv;

o) afişează lunar, la avizier, lista de venituri şi cheltuieli ale asociaţiei, care cuprinde inclusiv veniturile obţinute din exploatarea proprietăţii comune;

p) asigură, prin controale periodice, respectarea normelor generale de apărare împotriva incendiilor la utilizarea părţilor comune, funcţionalitatea permanentă, la gabaritele proiectate, a căilor de evacuare în caz de incendiu şi a celor de acces, intervenţie şi salvare şi comunică de urgenţă preşedintelui asociaţiei de proprietari/comitetului executiv neregulile identificate;

q) îndeplineşte orice alte atribuţii stabilite în cadrul adunării generale a asociaţiei de proprietari în conformitate cu legea.

V. ALTE ATRIBUȚII ALE ADMINISTRATORULUI

Extras din art. 8, art. 64 alin. (8), art. 65, art. 66 (3), art. 67 alin. (1)  – (3), (5), art. 68, art. 71 (4), art. 72 alin. (4) – (5), art. 73, art. 74, art. 78 alin. (1) administratorul are de asemenea următoarele atribuții:

a) să afișeze la avizier atestatul de practică la data intrării în vigoare a contractului de administrare.

b) sa negocieze contractele de furnizare/prestare a serviciilor între furnizori/prestatori ca urmare a hotărârii adunării generale a asociaţiei de proprietari, administratorul, conform contractului de administrare şi în baza împuternicirii acordate de adunarea generală a asociaţiei,  

c) sa ţina separate evidenţe contabile pentru fiecare condominiu în parte pe care îl are în administrare.

d) supune spre analiză şi aprobare comitetului executiv oferte ale operatorilor economici pentru realizarea lucrărilor de întreţinere, reparaţii sau investiţii privind proprietatea comună, oferte care satisfac cerinţele asociaţiei de proprietari, conform legislaţiei în vigoare, administratorul avand obligatia de a ţine seama de preţ, durata de execuţie şi calitate;

e) are obligatia de a utiliza contul curent al asociaţiei pentru plăţile curente şi pentru încasări. În acest cont sunt vărsate, în termen de 24 de ore de la primirea acestora, toate sumele sau valorile primite în numele sau în contul asociaţiei.

f) poate păstra în casierie numerar, în limita unui plafon lunar de 1.000 lei, cu acordul adunării generale a asociaţiei de proprietari, exclusiv în vederea efectuării operaţiunilor de plăţi pentru cheltuieli neprevăzute;

g) la solicitarea asociaţiilor de proprietari, administratorul este obligat să încheie, pe cheltuială proprie, poliţe de asigurare de răspundere civilă profesională, pentru protejarea intereselor proprietarilor şi ale asociaţiei de proprietari împotriva riscurilor aferente activităţii de administrare într-un condominium;

h) eliberează chitanţă nominale separate pentru încasarea fondului de rulement, urmand ca acesta sa fie restituit la transmiterea dreptului de proprietate atunci cand prin actele translative de proprietate nu se stipuleaza altfel;

i) toate fondurile speciale se depun in contul asociatiei, fiind evidențiate in mod separat, administratorul având obligația de a emite chitante separate;

j) organizează şi conduce contabilitatea în partidă simplă a veniturilor şi cheltuielilor asociaţiei de proprietari cu respectarea prevederilor legale în vigoare privind legislaţia financiar-contabilă. Dacă din calculele efectuate rezultă un excedent, în sensul că sumele încasate depăşesc în valoare totalul cheltuielilor, aceste sume trebuie regularizate prin lista de plată aferentă lunii următoare sau rambursate proprietarilor îndreptăţiţi în termen de maximum 30 de zile de la constatarea acestora. În cazul în care din calculele efectuate rezultă un debit faţă de sumele încasate, acesta trebuie acoperit de cei în drept în termen de 30 de zile de la constatare;

k) are obligatia de anotifica, în scris, proprietarul care are plăţi restante la cheltuielile comune ale imobilului asupra datoriilor şi să înştiinţeze preşedintele şi comitetul executiv al asociaţiei de proprietari despre restanţe;

j) sa solicite unităţilor deţinătoare ale cărţii tehnice a clădirilor transmiterea cu titlu gratuit a copiilor cărţilor tehnice ale construcţiilor. Unităţile în arhiva cărora se găsesc proiectele clădirilor sunt obligate să elibereze asociaţiilor de proprietari copii ale proiectelor de clădiri elaborate. Costul executării copiilor este suportat de asociaţia de proprietari solicitantă. În lipsa cărţii tehnice a construcţiei şi/sau a proiectului, asociaţia de proprietari are obligaţia reconstituirii acestora, în conformitate cu prevederile legale în vigoare.

VI. CE NU ARE VOIE SĂ FACĂ ADMINISTRATORUL?

• Extras din art. 66 alin. (2) din Lege, administratorul nu poate utiliza în niciun fel fondurile asociaţiei de proprietari, fără hotărârea scrisă a adunării generale sau a deciziei comitetului executiv, după caz.